了解市场行情 谨慎投资澳洲房产

　以下几个简单的数字，不仅能了解市场，也能了解您的房产在市场中的表现，有助于人们更好的投资、出售澳洲房产。

1、现金流
　　现金流是房产投资中的老生常谈，我们在多期的报告中都介绍过现金流的重要性。在决定是否该出售手中房产的环节，现金流也同样起着关键作用。它是长期投资的支持力量，也在市场有突发情况时避免投资者蒙受过重的经济损失。
　　对于只拥有一幢房产的短期投资者，现金流的计算非常简单，不需要半点儿繁琐的会计知识--将房产全年的总收入相加减去所有的开支即可。在任何个人和公司做资本预算时，现金都是最重要的决策依据，而非会计收入。我们在上面计算出的数字，就是房产在一年中为投资者口袋中增加的现金总量。

2、投资回报率
　　现金的现金回报率（Cash-on-cashROI）计算的是房产创造的现金流占投资者初始投资的比例。如果将房产看作股票，现金的现金回报率就是股利除以股票买入时的价格。

　　账面投资回报率（"Paper" ROI） 所计算的回报是投资回报的理论值，它不仅包括了已经支付的房屋贷款的本金，还包括房屋升值。对于大部分投资者，账面投资回报率不是很被推荐，因为投资者在房屋搜索网站所查询的房屋价格会经常变动，但投资者真正在房屋出售中获得的回报只取决于房屋的实际售价，就使得这个数字可能不是那么具有指导性。

　　我最喜欢使用的投资回报率，叫作总投资回报率（Total ROI）。它和账面投资回报率相似，但不包括房屋升值。计算总投资回报，首先将房屋总收入相加，减去总支出得到现金流，再减去已经支付的贷款本金，最后除以初始投资，就得到了总投资回报率。

3、资本化率（收益率）
　　资本化率也被称为收益率，是房地产投资者最经常使用的用来衡量房产投资潜力的指标。

　　资本化率不会因为投资房产的融资方式而产生变化，因此，可以很方便地用来比较各类别的房产。本质上讲，如果投资者用现金买房（没有贷款），资本化率就是一种衡量现金流的方法。

　　要计算资本化率，将房产所有收益相加减去支出（包括税和保险，但这里并不减去贷款的本金和利息），将所得到的数字除以房产价值（房产在今天可以售出的估价）。在为房产估值时要尽量考虑实际因素。如果是针对标准户型的公寓房产，或者是和周围的房屋统一规格的别墅，但如果房屋和周边房产不尽相同，投资者则需要在周围房产售价的基础上作出一定假设和调整。这时也可以向房产经纪人寻求帮助。

　　在计算资本化率时，如果是投资者在前一年数字的基础上计算资本化率，则要对一些非常规的开销进行调整。举例说，如果去年投资者为房产更换了房顶，那么这笔支出在未来至少十年中都不会出现。另一种情况是，如果投资者计划来年更新空调系统，那么为使未来几年的资本回报率更具"指导性",最好在计算资本化率时将比较大额的支出平摊在几年中，再衡量是否要继续持有或出售房产。

　　在做此类计算时，我们更希望站在比较保守的一面，即考虑如果真的有非常大额的支出时，我们是否还想继续持有房产。

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